2020年长租公寓市场年报:资金链断裂 “爆雷”不断

来源:中指研究院

2020年是长租公寓市场的秋冬季节。疫情全年笼罩的情况下,长租市场的供需两方都遭到了打击,尤其是需求端,在2020年上半年有很大的缩减。另一方面则是市场本身积攒的巨大风险在疫情下集中爆发了。不计成本扩大规模,以求在垄断市场后获得垄断利润的经营方式,得到的结果就是资金链断裂,“爆雷”不断。

对于长租市场的表现,政策端一面加强监管,一面多渠道支持。长租公寓的乱象离不开“长收短付”、“高收低租”、“租金贷”这几个关键词,政策监管的发力点也着重打击高风险的经营行为,包括规范市场主体行为、禁止高风险经营、监管租金等方式。在支持市场的发展上,政策端的举措多着眼于财政补助上。同时,政策在供给增加、疫情相关等方面也进行了发力。

长租市场本身存在诸多问题,但也有向好的一面。市场面临最大的问题是还没有企业摸索出长期稳定的盈利模式,2020年“爆雷”就是经营端有缺陷的集中体现。企业面临着低毛利、供求不稳定、资本市场不认可等诸多压力,但是不少企业也在积极摸索如何做好这门生意。许多企业在细分市场开始积极发力,试图通过提供高附加值的产品获得更高利润。企业间的合作也越来越多,许多大型的房企、金融机构也积极参与并合作,分摊市场的风险,摸索多元化经营的方式。

长租市场的未来是值得期待的。只要市场的需求依然存在,这个市场终会走出一条合适的发展之路的。政策端仍然将对长租市场继续支持,保障人民的居住权。融资端,长租市场目前的融资额相比市场还有很大的想象空间。企业也在后疫情时代不断探索可以长期获得收益的经营模式。相信在多方发力下,长租市场的未来将会更加稳健。

政策篇

鼓励发展与加强行业规范并重

在政策方面,2020年的政策基调分为两方面,一面是积极培育市场,促进市场的发展,另一面是加大对市场的规范。在中央层面上,政策更多着眼于对市场的支持和促进。在地方层面上,政策在规范市场和支持市场上均有侧重,尤其是在市场风险较大时候,在市场规范、加强监管上进行了发力。同时,地方政策也因地施策,在多个方面支持长租市场的发展。

1、中央政策:支持市场发展,维护市场秩序

2020年,中央的总体基调是大力维护和发展长租市场。以保障人民的居住权为出发点,大力发展长租市场,在财政、立法、土地等方面都给予了支持。同时,在立法端加强了对市场的管理,进一步维护市场的秩序。

具体来看,政策主要包含以下几方面:从整体基调上看,2020年中央在长租上的相关政策是以发展和保障市场为主的。坚定不移地落实房地产的长效机制、加强住房保障的体系建设、扩大保障性租赁住房的供给是中央层面一以贯之的原则。同时,为了鼓励发展长期租赁住房,有关部门落实和完善发展租赁住房的规划、土地、税收、金融等支持政策,从多个维度保障市场的运作机制。在立法的相关工作上,住建部在9月对《住房租赁条例(征求意见稿)》(下称《条例》)进行了公开的意见征询。《条例》主要在市场行为的规范、权利人的权利保障、不当经营行为的禁止、租金的监管等方面在立法层面做了规定。主要目的是针对长租市场的乱象进行有针对性的整治,保障长租市场可以稳健地运作。在财政保障上,财政部和住建部公布了2020年中央财政支持住房租赁市场发展试点城市,包括天津、石家庄、太原、沈阳、宁波、青岛、南宁、西安8个城市。按照住建部之前公布的规则,这8个城市在3年的示范期内将合计获得198亿的财政补贴。

表:2020年中央层面住房租赁政策相关一览表

数据来源:中指研究院整理

2、地方政策:规范和支持并重

2020年,地方政策在规范市场上的政策频出。主要原因是市场积攒的风险在疫情的背景下爆发,破坏了市场的正常运行机制,给人民生活、社会稳定带来了不良的负面影响。除了在稳定市场秩序、规范市场主体行为上发力之外,各地政府还在财政支持、疫情防控、市场供给增加等方面进行了倾斜。一面规范市场,让市场可以有序运作,防止市场再次聚集风险。一面大力支持,帮助市场积极恢复。

➤规范市场秩序政策频出,维护住房租赁市场运行

在2020年地方关于长租市场发布的各项政策中,占比最大的就是市场规范类的政策。据不完全统计,市场规范类的政策在全部政策中的占比接近4成。长租公寓的市场发展还处于早期的阶段,市场比较混乱,今年长租企业频频“爆雷”,更加凸显出仅依靠市场本身难以稳健发展的问题。房源和合同不做备案,存在诸多虚假信息,扰乱市场秩序。经营者本身资质存在问题,一旦经营出现不利状况就人去楼空。扩盘子、抢市场,许多企业为了规模采用“高收低租”的高风险经营方式。玩资本游戏,“长收短付”、违规使用“租金贷”的现象已经成了标准玩法。还有其他的诸多问题,都让这个市场的生长偏离了正常的经营逻辑。因此,规范市场的政策不断出台,稳住市场的运行秩序,避免市场走向不可控制的境地。

表:2020年各地规范租赁市场的相关(一)

表:2020年各地规范租赁市场的相关政策(二)

表:2020年各地规范租赁市场的相关政策(三)

数据来源:中指研究院整理

➤通过补助扶持市场,促进建立长效运作机制

为了扶持租赁市场的发展,2020年多地政府发布了补助的相关政策或进行了实际的补助。绝大部分补助采用的是直接补助的形式,也有如广东通过政策性贷款在融资的利率上提供补助的方式。接受补助的对象大部分是运作租赁住房项目的企业,而北京和佛山则对符合条件的租户提供了资金补助。补助可以通过以下三方面促进住房租赁市场的发展:其一,通过直接的补助来提升企业的盈利水平,减轻租户的租金压力来提振需求;其二,发放补助也可以给市场一个向好的预期,政策面是真金白银地支持租赁市场的发育的;其三,通过在补助条件上设置一系列的标准引导企业的经营行为,有助于建立起长效化的住房租赁市场运作机制。

表:2020年补助租赁市场的相关政策

数据来源:中指研究院整理

➤在疫情中支持市场,加强防控

2020年,对长租公寓市场影响最大的两个字是疫情。疫情持续下,整个市场的需求受到了很大的影响,让原本就在“赔本赚吆喝”的长租企业盈利性持续下跌,资金也很难回笼。另外,租赁住房业务涉及到较多的人员流动,不规范的群租房还容易导致交叉感染。针对以上两方面的状况,多地政府出台了针对疫情的政策。对于疫情期间经营困难的企业、支付租金困难的租户等提供了相应的补助。对于疫情期间看房和人群聚集等也做了相应的规定,既保证交易可以正常进行,又很大程度上控制病毒的传播。

表:2020年各地应对疫情的相关政策

➤增加供给,多地允许非住宅进入住房租赁市场

在供给端,地方政策的主要发力点是增加其他非住宅类型的房地产进入租赁市场,允许闲置和利用效率低的办公楼和商铺改造成为租赁住房。相比于市场的需求,我国非住宅类的地产物业显得供给过剩。例如,在一线城市,许多办公楼都面临着空置率过高的问题,一线以下的城市则更显严峻。而另一方面,住宅进入租赁市场也面临着供给不足、收益率低的问题。而且,较少的供给来源使得长租市场在量价上很容易受到住房交易市场的影响。因此,允许非住宅进入住房租赁市场可以盘活运作效率较低的非住宅不动产,而且在稳定租金方面也能发挥更大的作用,避免供应的变化引起租金的剧烈变动。

表:2020年增加租赁市场供应的相关政策

数据来源:中指研究院整理

企业篇

合作谋共赢,项目多元化,融资有空间

长租公寓市场在2020年的发展不算顺利,但是在整体惨淡的背后,许多注重经营的企业在不断发力,尝试在长租公寓市场走通特定的商业模式。风险分担、资源优势整合,运作长租公寓的企业不再单打独斗,多类型主体参与让这个市场更加活跃。不再简单通过扩盘子、大鱼吃小鱼的方式进行竞争,企业开始在细分市场上提供更加多元化的产品。而在融资端,长租业务还没有得到资本市场的充分认可,目前的融资也聚焦在头部房企的长租业务上,但随着业务模式的逐渐走通,长租业务的融资空间将有较大的畅想空间。

1、合作成为主题词

2020年,长租公寓市场的合作不断。从参与合作的企业来看,有魔方公寓、安歆集团这类以长租为主要业务的企业,有中国平安、建设银行这样的大型金融机构,有旭辉这样的房地产开发企业,也有上海城投这样的地方大国企。从合作的目的来看,主要着眼于强势资源的整合、经营版图的扩张、新项目的发布等方面。

旭辉领寓在1月份的时候和GIC(新加坡政府投资公司)设立了5.7亿美元的长租公寓投资平台,计划未来4年内投资于中国一线和二线城市优质位置的长租公寓项目。GIC在其中的作用更多是财务投资的角色,旭辉领寓则在项目端的把控发挥更大的作用。

中国平安在6月和深圳市政府签署了《公共住房投资建设运营战略合作框架协议》。中国平安作为资金实力雄厚,资金成本低的大型金融集团,着眼点是在风险较低的条件下,运作大量资金,取得合适的收益率。平安此举动表示其对长租市场的未来给出了正面的评价,如果长租市场后续的表现符合预期的话,那么不但中国平安会加码长租市场,其他的诸多险资也会在这个市场进行积极投资。

宝龙公寓在11月联合无印良品推出了长租公寓项目Designed by MUJI。无印良品的主要业务是线下的零售业务,主要零售产品为一般家庭用品,主要面对客群是注重生活品质的年轻人。因此,此次的跨界合作是长租公寓在细分市场上的一次尝试,面对的主要客群也是对生活质量较为注重的年轻人。长租市场整体的发展阶段还处在较早期,主要解决的是租户必要的生活需求。伴随着长租市场的逐渐发展,对细分市场的产品也会不断完善。早日进入细分市场,为之后的扩张夯实基础,也逐渐为许多长租企业所重视。

2、项目端:多城市、多企业、多类型

2020年,长租公寓的产品不断发布,体现了长租公寓行业在不断思考如何更加充分地扩大市场的规模,提高客户的粘性。

北京、深圳、杭州、南京、苏州等多个城市都有长租公寓的新产品发布。长租公寓本身有着较强的地域属性,因此企业在经营的时候多采取的策略也是以深耕为导向的。许多城市现在都有了经营时间较长的长租企业,同时也促进本地的长租市场向稳发展。此外,长租市场目前只能在综合实力较强城市中形成规模,中小型城市的长租市场规模依然有限。

除了专注长租业务的企业,许多其他类型的企业也在这个市场不断活跃。顺丰,快递业的龙头,在2020年1月份正式推出“丰乐找房”和“丰乐家”两条产品线。顺丰涉足租赁行业的初衷是为了解决顺丰快递人员的住宿问题,但是随着行业经验的逐渐积累和在数据端的优势,将长租业务划为了单独的业务条线,并开始为其他企业提供全方位的员工住宿解决方案。旭辉和恒泰,以房地产开发为主要业务,凭借在房地产行业的经验,分别在上海和苏州发布了社区综合租赁住房的项目。社区综合租赁项目是第三阶段的长租公寓形态,也是目前长租公寓的最高形态。社区级别的长租公寓除了提供租赁必须的基本需求外,还配套了活动设施、商场、超市、医院、学校等产权型住宅所配置的生活设施,在实质意义上保障了“租购同权”。

在长租公寓的类型上,细分市场的序幕也已经拉开。除了旭辉和恒泰发布的社区级的长租公寓,铂涛窝趣在深圳发布了企业员工宿舍的产品。许多企业在员工福利的保障上有更高的要求,特别是一线城市刚入职的年轻人在住宿上存在刚需。和企业合作,一方面可以保障租住率,另一方面在管理成本上也可以得到更好的压降。睿星资本,一家全球长租公寓的投资运营商,在中国发布了“驻在LIV‘N”这一长租公寓的品牌,主要服务有租住需求的外籍人士或者高净值人群。睿星资本着眼于高端租住市场一是由于自身长期的运营,在产品和运营端的经验十分充足;二是运营高端市场会产生更好的品牌美誉度;三是服务高端客群的溢价率也更高,不需要为了较为微薄的利润而在成本端进行各种压降。

3、融资聚焦头部房企

据不完全统计,2020年住房租赁题材在资本市场融资或拟融资的金额达到522.6亿元。其中,绝大部分资金流向了以房地产开发为主的房企。而流向以长租为主要业务的资金相对有限,青客公寓在7月份发行了1亿美元的可转债,用于收购国内一家公寓品牌的主要资产,这也是长租企业在资本市场上为数不多的表现了。

长租相关企业在资本市场上的剧烈分化的主要原因是长租业务尚未表现出长期稳定的盈利能力,资本市场对其认可度不高。特别是疫情的影响之下,更加凸显了长租公寓抗风险能力相对不足的特性。而对于大型房企和地方国企性质的房企而言,租赁相关的融资额度占其总的融资额度较低,偿还能力强,因此可以获得较高额度的融资。

相比于巨大的市场份额,长租公寓的融资还有更大的想象空间。政策端在限制房地产开发融资的同时,给住房租赁市场的融资留出了绿色通道。央行发布了两道红线,对银行业流向房地产的贷款上限做了硬性指标的约束,但是“为支持大力发展住房租赁市场,目前,人民银行正会同相关部门研究制定住房租赁金融业务有关意见,并建立相应统计制度,届时对于符合定义的住房租赁有关贷款,将不纳入集中度管理统计范围”。这样的政策对长租公寓业务无疑是重大的利好。因此,在2021年长租公寓市场预期向稳的情况下,其在资本市场的表现也会得到更大的加持。

趋势篇

扩大融资,着眼细分市场,深耕重点城市

在长租市场的发展周期中,2020年整体处于秋冬季节,但是触底之后的2021年,整体市场会呈现反弹的态势。反弹一面是整体市场的向好,一面是市场竞争的加剧。在市场回暖的时候,把握住市场的发展规律,发挥自身的比较优势,才能在吃到市场发展红利的同时,规避特定的风险。在融资、细分市场、重点区域、政策这4个方面,长租市场存在较为明显的趋势。

在融资端,整体融资规模有所增长,但是仍然会聚焦于大型房企。2020年除了是长租公寓的小年,也是房地产开发的小年。但是不同于长租公寓市场的短期调整,房地产开发企业面临的调控是长期的。“三道红线”加上“两道红线”大大压缩了房地产开发企业融资规模,作为天平另一端的长租市场自然在融资上有更多的支持。但是,长租业务仍然没有拿出亮眼的表现,资本市场对长租业务的支持仍然会通过大型的房企或者盈利有保障的大型集团。专注长租业务的企业想获得融资青睐的话,仍然需要展现更好的业绩表现。

在细分市场上的发展会更深入和多元,竞争加剧。长租市场承担的功能不仅仅是解决刚需的居住需求,其将在各类需求中发挥着重要的作用。在细分市场上的竞争已经开始了,如宝龙公寓的Designed by MUJI是在注重生活品质的青年人中发力,睿星资本的“驻在LIV‘N”则聚焦高端客户。在细分市场上竞争可以积攒先发优势,在市场需求扩张时可以迅速扩大规模。此外,细分市场上提供的增值服务将给企业带来可观的回报率,助力长租真正成为一门长期的生意。

重点城市值得深耕。新型的城镇化正在不断推进,人口也在加速向重点城市流入。杭州,2019年常住人口的净流入超过了50万。而在2021年1月,杭州继续加码楼市监管政策,调控力度巨大。对于重点的都市圈,一面是人口的不断流入,一面是楼市交易的收紧,这给长租公寓带来了巨大的市场空间。此外,作为依托不动产的长租公寓业务,有着很强的地域属性。长租公寓并非简单提供居所,其于当地的未来规划、产业的发展、居民的偏好等都有着密切的关系。企业在做大做强的同时必将充分依托地域的特性,设计和运营合适的产品。因此,在长租公寓行业的发展的过程也是企业深耕重点城市的过程。

2021年,政策端依然注重规范和扶持。对于已经出台较严格政策的城市,下一步政策的方向更多以扶助支持为主。而对于现有监管政策较为宽松的城市,特别是发达城市,将很可能出台较严格的规范政策。深圳和北京在2021年2月初就先后出台了政策规范租赁企业的经营行为,且特别突出了对租金的严格监管。这样的政策让一些企业在短期的经营层面略显掣肘,但是对于企业长期经营的益处却是不言而喻的。当然,对于本身经营规范的企业而言,严格的政策非但并非掣肘,反而带来了更加公平有序的市场环境。

总结

2020年是长租公寓深度调整的一年。长租市场先后经历了疫情和“爆雷”,市场的动荡很大,对人民生活也产生了较大的影响。持续的疫情对租住需求有较大的负面影响,尤其在上半年,整个市场供过于求较为严重。同时,多数长租公寓企业采用了“高收低租”、“租金贷”等高风险的经营的方式。在遭遇疫情后,收入端的表现远不及预期,资金无法回笼,导致经营难以为继。在企业相继经营不善之后,政府出于风险把控,出台的政策也更加严格。因此,整体市场处于深度调整的状态。

2021年长租公寓市场稳定发展中摸索前行。在2021年,疫情对人民生活的影响会得到较好的控制,稳定了长租公寓的供需两端。政策上,对长租市场的基调还是一边维护市场秩序,一边支持发展。疫情的稳定和政策的支持给了长租公寓市场稳定的大环境,但是市场还需在持续摸索中前行。相信随着市场参与主体的逐渐多元化、产品的不断更新迭代、经营方式的不断变革,长租公寓未来将探索出一条合适的发展之路。

 

 

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